30.01.2016

Законы по недвижимости 2015. Как будет развиваться рынок

В прошедшем году было принято достаточно много законодательных актов, которые напрямую касаются рынка недвижимости. Большинство новых законов вступили в силу с начала этого года, что уже сейчас привело к некоторым изменениям. Специалисты портала RealtyPress.ru в данной статье рассматривают – как будет развиваться рынок недвижимости в текущем году с учетом изменений  законодательства.

Налог на имущество физических лиц

Вступивший в силу закон о налогообложении предусматривает в качестве базы для определения суммы налога кадастровую стоимость недвижимости взамен инвентаризационной стоимости. Кадастровая стоимость более приближена к рыночной, поэтому владельцам квартир, домов, а также недвижимости коммерческого назначения придется платить больше, их расходы на содержание недвижимости возрастут.

С другой стороны, закон предполагает переходной период до 2020 года, рост налогового бремени будет проходить постепенно, на 20% в год, поэтому рынок вполне успеет к этому моменту перестроиться. Кроме того, «на кадастр» перешли еще не все регионы, еще не везде закончилось формирование кадастровой базы, а значит – у налоговой службы просто нет возможности работать по-новому. Однако к следующему году все подготовительные мероприятия уже должны быть закончены.

В первую очередь закон коснется рынка аренды, и естественно, что владельцы сдаваемых площадей (жилых и коммерческих) будут предпринимать попытки переложить это бремя на арендаторов. Однако сделать это будет непросто, поскольку в нынешней ситуации спрос на жилье (в том числе, и московское), снижается, и цены корректируются соответственно. Кроме того, на рынок аренды уже значительное влияние оказывают изменения миграционного законодательства, иностранные граждане, приезжавшие на заработки, покидают страну (приток трудовых мигрантов с начала года упал на 70%). Поэтому владельцы жилья, которые будут закладывать в цену аренды сумму налога и откажутся снижать цены могут остаться без клиентов.

Благодаря росту налогообложения снизится спрос на покупку жилья в сегменте инвесторов, которые приобретают недвижимость в долгосрочной перспективе, с целью сдачи объектов недвижимости в аренду. Сдавать квартиры будет уже не так выгодно, кроме того, нужно еще будет постараться найти жильцов.

Изменения в законе о долевом строительстве

Госдума одобрила дополнения к закону ФЗ-214, текст которых обязывает застройщика страховать «предпринимательский риск» (а также риск повреждения, гибели объекта) в пользу дольщика, причем, сумма выплат должна быть адекватна деньгам, внесенным дольщиком в качестве оплаты за жилье.

Закон позволит укрепить позиции дольщиков и сделать участие в долевом строительстве менее рискованным. В данный момент наиболее распространенной проблемой для дольщика является банкротство застройщика – в этом случае дольщику весьма проблематично получить деньги с разорившегося застройщика. А вот получить обратно свои вложения у страховой компании намного проще, остается лишь подождать, пока компания признает банкротство застройщика страховым случаем.

Подобные изменения благоприятно повлияют на рынок квартир в новостройках, будут способствовать повышению спроса, а, следовательно, и развитию строительной отрасли. Для девелоперов и застройщиков в данный момент настали не самые благоприятные времена, повышение Центробанком ключевой ставки привело к повышению ипотечных ставок. Это сделало условия приобретения жилья в ипотеку совершенно неприемлемыми и сильно ударило по спросу на новое жилье. Поэтому для инвесторов, которые располагают средствами, вложения в новостройки станут более привлекательными.

Срок владения недвижимостью для продажи без налогообложения

Также в прошедшем году были приняты поправки, которые увеличивают срок владения жильем для возможности его реализации без уплаты подоходного налога. Теперь владельцу недвижимости не придется платить налог при продаже квартиры в том случае, если эта квартира оставалась его собственностью в течение 5 лет, а не 3 лет как раньше. Для тех, кто планирует улучшить или каким-либо образом изменить собственные жилищные условия, поскольку сейчас настал для этого наиболее благоприятный момент – закон вступает в силу только с начала 2016 года.

Закон определенно оживит рынок вторичного жилья, особенно в текущей ситуации, когда кризис уже в разгаре, а цены на жилье не повысились в той степени, в которой произошло изменение курса рубля относительно «твердых» валют. Владельцы, которые имеют в собственности квартиры уже более трех лет, всерьез задумаются о грядущих перспективах, весь со следующего года придется ожидать еще два года для того, чтобы продать квартиру и не платить при этом налог.

Формирование налога с продажи недвижимости

Поправки предполагают изменения в способах определения суммы налога с продажи недвижимости. Теперь основанием для вычисления подоходного налога станет не цена квартиры, указанная в договоре (одним из распространенных способов ухода от уплаты налога является занижение цены), а кадастровая стоимость. То есть, теперь в договоре можно указывать заниженную сумму, налог все равно будет вычтен из кадастровой цены квартиры.

Эти поправки значительно сократят инвестиционные сделки на рынке вторичной недвижимости, инвестору будет невыгодно приобретать недвижимость для скорой ее перепродажи, поскольку налог «съест» практически всю потенциальную прибыль. Снижение спроса со стороны инвесторов (а значительная доля приобретений до сих пор проводится с целью спекуляций), несомненно, отразится снижением рыночной стоимости недвижимости.

Если говорить о жилье в новостройках, то изменения инвесторов практически не затронут, поскольку те, кто вкладывает деньги в жилье на ранних стадиях строительства, продают готовые квартиры еще до момента передачи в собственность, через застройщика по договору переуступки.

И снова апартаменты…

Поправками к законодательству теперь запрещается возведение апартаментов, как отдельных объектов. Относительно низкая стоимость квартир и весьма лояльные требования к качеству местности позволяли застройщикам возводить комплексы с апартаментами практически где угодно. Кроме того, коль скоро объекты не принадлежат к категории жилой недвижимости, застройщик избавлялся от необходимости создания соответствующей инфраструктуры. Таким образом, вся инфраструктурная нагрузка приходилась на расположенные поблизости жилые комплексы.

Теперь грядет стадия усложнения получения застройщиками разрешений на строительство апарт-комплексов, что неизменно отразится сокращением количества новых проектов на рынке, а также повышением цены. Кроме того, с введением новых правил налогообложения владельцев недвижимого имущества, ставка для апартаментов (которые по определению не являются жильем и относятся к категории «прочие объекты») составляет 0,5%. Это выше ставки для квартир и ведет к значительному удорожанию стоимости аренды апартаментов.

Информирование о праве собственности

Изменения коснулись и вопроса налогового контроля самих граждан, и этот контроль, по мнению государства, должны осуществлять эти же самые граждане. Теперь, если гражданин не получил повестку об уплате налога  на недвижимость (до 1 сентября), он обязан уведомить налоговую инспекцию о том, что у него имеется право собственности на объект недвижимости. Причем, сделать это он должен до 31 декабря.

Несмотря на некоторую странность этого положения, за неисполнение данного постановления предполагается наложение штрафа в размере 20% от неуплаченного налога. Впрочем, несмотря на то, что закон уже принят и вступил в силу (с января 2015 года), штрафовать будут только с 2017 года, так что к мысли о необходимости честно сообщать государству о наличии недвижимой собственности граждане еще успеют привыкнуть.